【转发】2021中国房地产估价年会嘉宾观点摘要

​

中房学会长 柴  强

树立信心耐心，走市场化专业化咨询化发展道路

 观点摘要：（1）房地产估价年会是我国房地产估价行业一年一度的高层次、大规模的研讨平台和“思想盛宴”，主要关注估价行业尤其是估价机构发展，重在“战略问题”和“思想交流”，对象主要是估价机构负责人特别是“掌舵人”。今年年会主题是“回望与前瞻”，回望是为了更好地前瞻，前瞻是为了更好地发展。（2）当前，房地产估价行业发展内外环境发生深刻变化，带来了估价需求、业务类型、业务渠道、作业方式、质量要求等的重大变化，行业处于“大转型时期”，走过场的“假估价”的好日子就要过去，拼专业的“真估价”的好日子就要到来。（3）房地产估价行业必须转型升级的五大影响因素：高质量发展阶段、绿色低碳发展、新一轮科技革命、房地产市场转型、评估机构融合趋势。（4）估价机构做好转型升级要做到以下四点：一是放弃幻想、端正态度。既要有高超的估价技术，更要有职业道德底线。二是树立信心和耐心。房地产估价市场依然广阔，同时必须搞清未来客户主要根据什么选择估价机构、估价机构主要依靠什么获取估价业务两个基本问题。三是坚持市场化、专业化、咨询化发展方向。实现从“多样化＋本地化”向“专业化＋咨询化＋全国化”转变。四是脚踏实地、循序渐进、持续努力。要面向未来不断创新，不仅开拓新客户，还要有“回头客”、“转介绍”、“终身客户”。

中房学副会长，中国社会科学院房地产金融研究中心主任 尹中立

从金融视角看房地产趋势
 

 观点摘要：（1）金融和房地产是互为因果的关系，过去20年主要表现为金融因素决定房地产走势，未来20年很有可能是房地产走势决定金融发展趋势。（2）2009年以来的三次金融扩张对应着房地产市场的三轮上涨，但每一次金融扩张的原因各不相同。（3） “坚持房住不炒，实施好房地产金融审慎管理制度”仍是当前不可动摇的政策方向，企业稳健经营，稳步发展，稳妥化债，才是生存之道，也是长久之计，行稳才能致远。

中房学副会长，北京仁达房地产土地资产评估有限公司名誉董事长 闫旭东
 

回望与前瞻 方向和信心——关于行业发展逻辑的若干思考
 

 观点摘要：（1）房地产估价行业定位是提供房地产估价、咨询等中介服务，中介服务从属于委托方的经济行为，不是孤立存在的。（2）依靠制度红利保护，简单评估就挣钱的模式已不可持续，依托专业、服务、科技，实现行业转型升级正在进行时。房地产估价机构在金融、征收拆迁、资产管理与处置、自然资源国土等领域都存在机会，但同时也将面临多领域专业人才不足、跨区域管理难度大、技术数据平台不完善等挑战。（3）打造房地产平台和财务会计平台“双平台”，对内作业操作信息化，对外业务连接数字化是未来房地产估价机构努力方向。（4）房地产估价机构在发展中面临着全牌照还是单牌照，规模化还是属地化，大强专精等经营模式选择，适合的才是对的，活下去才是最重要的。

四川恒通房地产土地资产评估有限公司创始合伙人 崔太平
 

以不懈的专业主义精神面对未来
 

 观点摘要：（1）房地产估价师与律师、医生、注册会计师一样都是专业人士，其专业主义精神体现在独立公正客观的态度、良好的专业能力、职业操守、团队协作精神和客户意识。（2）房地产估价机构的专业主义精神体现在其组织架构上，估价机构宜采用合伙制，建立健全入伙制度、议事制度、保障制度、退伙制度，规模小的可以采用普通合伙制，规模大的可以采用特殊普通合伙制。（3）房地产估价师应守住不变，为客户真正创造价值，打造专业服务品牌，拓展服务领域与服务空间，坚守专业价值，平权衡、正度量。

河南省房地产估价师与经纪人协会会长河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长 丁金礼
 

创新服务  未来可期
 

 观点摘要：（1）过去部分房地产估价机构在快速发展时出现粗放型经营模式流行甚广、机构发展方向偏离专业服务主线、同质化经营严重影响行业健康发展、执业风险积累成为估价机构痛点等问题。（2）房地产估价行业快速发展的背景条件已不复存在，估价风险已经真正来临，估价业务取得方式逐步改变，机构适时转型已经到了关键节点。（3）未来估价专业服务前景可期。传统估价业务数量减少但会长期存在，房地产租赁价格评估业务增加趋势明显，司法鉴定涉及的房地产估价需求增加，城市旧区改造中估价咨询业务有市场潜力。（4）改变惯性思维，围绕专业服务主线，建立健全估价基本资料体系，提升专业人员执业能力，关注宏观形势把握行业动态，估价机构才能持续发展。

中房学副会长，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司董事长 潘世炳
 

新发展阶段房地产估价行业创新发展

   观点摘要：（1）房地产估价行业面临跨界机构强势加入、从政府主导到市场主导、高速发展到高质量发展、咨询业务需求增加、定制化服务难度增加、专业人才断层、转型压力大等挑战与变革。（2）面对新形势，房地产估价机构可以尝试建立技术、管理、市场、风控、企业文化、信息“六位一体”管理体系。（3）房地产估价机构可以探索在城市更新、地方政务专项债券、生态环境导向的城市开发（EOD）模式、基础设施REITs、碳达峰、碳中和等方面提供评估咨询服务。　

上海城市房地产估价有限公司董事长 王常华
 

估价机构数字化转型与实践思考

   观点摘要：（1）新时期，在城市发展数字化转型的浪潮下，市场对于房地产估价机构服务的需求正在改变，估价机构需提升“信息+分析”服务供给能力，行业面临数字化重构。（2）建设数字化转型平台，既需要做好产品与技术的相互支撑，融合发展；又需要提升平台的共享能力，实现跨区域、跨领域、成体系的跨越式发展。（3）专业、诚信、创新与合作是估价机构数字化转型乃至整个行业得以持续发展的核心。

安徽中安房地产评估咨询有限公司总经理 常忠文
 

房地产估价服务于经济社会发展的新领域

   观点摘要：（1）宏观环境的发展变化，导致房地产传统估价业务的规模在缩小，房地产估价行业需要积极拥抱新发展阶段经济社会发展，捕获新业务拓展新领域。（2）“十四五”规划系统地阐述了我国未来经济社会发展的内容和任务，可以催生新的估价服务内容，有效扩大估价服务范围。（3）依据“十四五”规划，房地产估价机构可聚焦国企发展、社会文明、生态文明、民生福祉等领域，结合行业特点，发掘新的服务，探索新领域。

国众联资产评估土地房地产估价有限公司董事长 黄西勤

回望与前瞻——把握“一带一路”政策新机遇，开拓估价咨询行业新蓝海

   观点摘要：（1）推动“一带一路”高质量发展，将为房地产估价机构带来巨大发展机遇，有助于增加机构业务总量，提升行业服务质量，促使行业加速进入成熟期，加快行业国际化进程。（2）为把握“一带一路”机遇，估价行业组织、机构及其从业人员需要加强“一带一路”沿线国家的政治、经济与法律的学习，并组织相关辅导与专题分享；尽早出台“一带一路”评估项目中相关技术指引性政策；搭建“一带一路”资源共享平台；制定评估项目风险管理与防范相关文件；有计划培养一批国际化人才；将现行规范与国际标准相衔接；加强从业人员职业道德建设。

首佳顾问董事长兼总裁，中估联行董事长 高喜善
 

城市更新带来的变化及应对策略

   观点摘要：(1)中国城镇化率超过60%，城镇化已进入到中后期发展阶段，城市建设由“增量开发”进入“存量运营”。“存量运营”带来了城市发展方式的转变，由此产生了新的政策和新的城市运营模式。（2）越来越多的城市进入到以“存量运营”为特征的城市更新阶段，这其中蕴含着大量的新型不动产估价服务需求，要主动跟进、积极应对、抓住机会。（3）“增量开发”向“存量运营”的转变，使房地产营利模式由“短周期、高利润、一次性”转变为“长周期、微利润、可持续”，估价服务要主动适应这种变化，不仅关注“静态价值”，更要注重“现金流”分析。

深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司董事长 杨丽艳
 

产业用地交易中房地产估价机构的新角色探索

   观点摘要：（1）当前城市产业用地交易中，参与方面临的主要痛点包括：企业信息渠道和政府信息资源未能够完全匹配，因企业缺乏产业空间规划而引起需求错配，因缺乏专业地产分析能力而导致决策失误，专业从事城市更新的房地产企业与产业资源难以有效链接等。（2）房地产估价机构在服务当前产业用地交易中主要发挥作用的空间包括信息整合与资源链接，提供拿地方案与决策优化，帮助企业进行风险分析与规避，以及提供后期的专业技术支持等。（3）估价机构提供城市产业用地交易服务时要以风险防范为首要原则，以企业需求及自身条件为出发点，以深入政策研究为关键，以多方面多维度对比为基础。（4）估价机构在探索相关业务时要需要做好自身角色转换，从单一化估价向多样化、全程化、综合化服务咨询机构转变。

苏州天元土地房地产评估有限公司执行董事 徐进亮 
 

城市更新视野下老旧厂房微改造咨询评估业务

   观点摘要：（1）城市更新，禁止大拆大建的宏观背景为城市中老旧厂房改造提供了广阔的市场空间。目前，城市老旧厂房更新路径主要是工改工、工改商、工改住、工改混四类。（2）在城市更新视角下，老旧厂房改造在产业规划、更新规划、定位策划、项目评价、产权租赁、功能改变、政策利用、地价评估、优惠条件，以及流程审批方面，迫切需要第三方专业咨询业务。（3）房地产估价机构应当积极参与城市更新，通过拓展自身咨询服务，全面介入老旧厂房自行更新、改造、管理行为，包括各级规划与产业发展指引编制服务，基础调查测绘服务，产权权属登记代理，用地政策制定或解读，地价评估或政府收购价评估，项目改造方案编制，前期沟通咨询服务，项目审批流程代理，项目基础设施建设以及建筑改造工程咨询服务等。 

上海百盛房地产估价有限责任公司总经理 杨  斌
 

专业 创新——助力国有企业高质量发展

   观点摘要：（1）国有企业在资产保值增值、优化资源配置，提高资源利用效率、提升经济效益，以及承担社会责任等高质量发展过程中，其房地产资产作为重要的资源要素，需要专业服务机构助力。（2）国有企业房地产存在规模总量大、分布散，房屋状况差异大，产权复杂，存在较多历史遗留问题，企业内部房地产管理制度不够完善等特征与问题。（3）国有企业房地产评估咨询顾问服务需求包括：房地产调查与梳理、房地产开发与建设、房地产盘活与更新、房地产经营与管理、房地产转让与处置、房地产登记与办证、房地产管理信息系统等七个方面。（4）房地产估价机构在提供国有企业房地产评估与咨询顾问服务时，要强化服务意识，拓展服务范围；要提升技术水平，优化服务质量；要优化人才结构，提升服务能级；要积极数字转型，契合国企发展需求。

北京中企华土地房地产资产评估有限公司董事长兼总经理 刘洪帅
 

以转让股权方式转让房地产估价服务实践

   观点摘要：（1）企业转让房地产可选择房地产资产买卖或者交易企业股权两种方式，股权方式是常见的、合法的房地产转让方式，其交易标的是公司股权，核心价值是房地产价值。（2）以股权方式和以资产买卖方式转让房地产，二者在税务、交易程序、交易金额及交易目的等方面存在差别。（3）以股权方式转让房地产的估价对象是股东权益，分析企业所拥有房地产产生的最大净收益现值，即为房地产企业股权价值。其中，对于开发企业股权转让估价，主要采用假设开发法（动态分析法）；对于投资性企业股权转让估价，分别采用全剩余寿命模式、持有加转售模式两种模式进行估价，选择其中价值高的模式作为估价结果；对于自用型企业股权转让估价，主要评估房地产市场价值，扣除相较资产买卖多负担的所得税。同时要关注财产范围、价值时点、其他类别资产评估、价值类型等事项。（4）以股权方式转让房地产的估价及咨询服务主要内容包括标的尽调、市场调查、价值分析、价值评估、相关建议及谈判支持等方面。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部，可持续发展服务平台，高级副董事 陈夏青
 

聚焦可持续发展，探索房地产估价新趋势

观点摘要：（1）可持续发展是指既能满足当代的需要，又不损及其后代满足其需要的发展模式。投资者、监管机构、企业、员工、客户等利益相关方日益关注可持续发展。（2）气候变化会成为房地产市场日益关注的风险，房地产和建筑业对环境也会产生比较大的影响。（3）绿色建筑在温室气体排放、水资源使用、固体废弃物排放等方面有一些优势，会间接降低物业运营费用，减少相应的成本，房地产估价师需要具备相应的专业知识了解绿色建筑和普通建筑有哪些性能差异。（4）火灾和洪水的风险，楼宇的灵活度，建筑的韧性可能在长时间内会对资本化率产生一些影响，房地产估价师要对这些影响资本化率的敏感因素进行考量。（5）未来的估价报告会有更多有关可持续性的内容，在境外的案例中，估价师会把对物业环境相关的考虑加入到报告当中去，如披露洪水、污染、高压设备、噪音污染等方面的内容。 

天津博成房地产土地资产评估有限公司总经理 高藕叶

人民防空工程估价业务的拓展与实践

   观点摘要：（1）当前估价行业面临传统估价业务减少、收益降低、历史遗留问题明显增多、回款周期长等问题，需要将原来的粗放式估价管理模式调整为精细化估价模式，具体体现在对市场的深度挖掘和估价报告的高质量发展两个方面。（2）人防工程估价涉及的业务种类包括租金评估、市场价值评估、抵押价值评估、成本价值评估、残余价值评估、司法拍卖评估等，潜在客户群体包括各区县人防办公室、房地产开发企业、物业管理公司、法院、政府征收部门、区县武装部、军事设施主管部门等。（3）人防工程估价实践中注意事项：确定估价对象财产范围和空间范围；确认估价对象权属信息；收集估价对象基本资料；在实地查勘时要确认类别、空间体量、特殊部位和构件以及不可进入部分；在遵循估价基本原则外还要考虑贡献原则；参考相关法律法规和估价技术准则；视情况作出依据不足假设并在估价报告中说明；在使用不同估价方法时要考虑人防工程特点。

北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司总经理 陈丽名
 

社会稳定风险评估业务的拓展与实践

   观点摘要：（1）开展稳评工作需要明确的基本事项主要包括委托方、评估对象、评估目的、评估时点及评估内容。（2）稳评的工作流程包括：确定评估事项、制定评估方案，风险调查，风险识别，风险估计，风险防范与化解措施，确定风险等级，编制评估报告，报告评审备案。（3）以房屋征收评估为例，房地产估价机构在开展稳评业务时具有一定的专业优势，包括熟悉房屋征收政策和程序、有利于风险点识别和判断、提出风险化解措施等。

厦门均达房地产资产评估咨询有限公司董事长 李秀荣
 

房地产估价机构在新商业模式下的新服务

   观点摘要：（1）“十四五”规划纲要提出要加快数字化发展、建设“数字中国”，房地产估价行业要适应数字化发展，在数字中国建设中发挥出行业应有的作用。（2）估价行业要实现数字化转型，要把评估数据数字化，形成不动产的画像、房地产资源禀赋数据、市场分析数据，租金案例、买卖交易案例、指标参数、成本手册等数据库；要实现模式创新，依托基础数据搭建数字化平台，为银行、政府、个人提供更为全面的线上线下的服务产品；要培养一批专业、严谨、持续学习的新时代数字化房地产估价师。

上海联城房地产评估咨询有限公司董事长 许  军
 

觉醒年代——估价行业创新与合伙人制度的思考

   观点摘要：（1）当前行业外部环境发生变化，市场转型和政府管理方式转变，行业竞争持续加剧，服务同质性加重，估价行业、服务、人才要升级。（2）面向未来发展，创新是唯一出路，市场、技术与产品、人才、制度、模式、理念都需要突破和创新。（3）房地产估价行业创新的3个法则：围绕房地产全生命周期价值链的创新路径；区分“新估价”与“跨估价”的定位；厘清估价创新的结构。（4）模式创新的3个关注：关注规模，需要做强做大；关注“人”的价值，重新定义人才通道；关注企业制度，价值创造与分配制度。（5）关于合伙制度的思考探索：一要理念为先，以创新为方向，以整合为方法，以合伙为制度，以行业领先为目标，整合行业志同道合的力量，实现合伙平台的整体价值最大化；二要做到3个觉醒，即知本主义、持续有为、敢于舍得；三要制度创新，合伙人以有限合伙股权的方式形成有限公司的股权结构，建立合伙人团队、平台、通道、议事规则和股权对价与分享机制等；四要创造新价值，树立品牌形象，引入优秀人才，加强系统应用，形成新的价值增长点。